• 丽水市住宅物业保修金管理办法(征求意见稿)
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-01-06  /  浏览:614 次  /  

丽水市住宅物业保修金管理办法

 

第一条 为了加强物业保修金的管理,保障物业正常维修和使用,维护业主的合法权益,根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《丽水市物业管理条例》和国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于丽水市物业区域内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业保修金(以下简称保修金)的交纳、使用、退还、管理和监督。

第三条 本管理办法所称的保修金是指建设单位按照规定比例向建设(物业)主管部门交存的,作为保修期内物业维修费用保证的资金。

第四条 保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。

第五条 设区的市、县(市、区,下同)物业主管部门应当建立健全保修金管理制度,并指定机构负责保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。已有专项维修资金管理机的,由该机构负责保修金的日常管理工作。

第六条 市建设(物业)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内保修金管理的指导和监督。

第七条 新建竣工交付的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业,建设单位均应当按照本管理办法的规定交纳保修金。

第八条 建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前,应当一次性向所在地保修金管理机构按照该物业经备案的《建设工程施工合同》中所载明的建筑安装总造价2%的比例交纳保修金,分期开发的,可按分期开发面积交纳,并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。

建设单位不按本管理办法的规定交纳或者补交保修金的,由所在地建设(物业)主管部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的,自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金,并依法给予处罚。

第九条 保修金管理机构收取交存保修金时,应当开具省财政厅监制的专用票据。

第十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

正常使用条件下,物业保修期限为:

(一)屋面防水工程不低于8年;

(二)有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年;

(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;

(五)房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

本管理办法所称的保修期限自物业交付消费者之日起计算。

第十一条 业主有下列行为之一,造成住宅物业质量问题,应当由业主依法承担相应维修责任:

(一)擅自改动房屋结构、设备位置。

(二)擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载的。

(三)在外墙上凿洞、安装防护栏(防盗罩)造成墙体渗水的。

(四)因其他使用不当或者不当装修造成物业损坏的。

第十二条 建设单位对物业的保修可以自行组织,也可以委托物业服务企业保修。

建设单位委托物业服务企业保修的,应当在物业交付前与物业服务企业签订物业委托保修协议,明确权利与义务,以及保修费用支付方式。保修协议的示范文本由设区的市物业管理主管部门制订。

第十三条 在物业保修期内有下列情形之一,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,可以按本管理办法第十四条的规定启动使用保修金:

(一)物业交付后,业主发现房屋建筑工程存在质量问题的;

(二)物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。

第十四条 出现本管理办法第十三条规定情形之一的,由相关业主或者业主委员会(未成立业主委员会的为社区居民委员会,下同)提出申请,经所在地建设(物业)主管部门核实后,由业主委员会组织维修,其费用在保修金中列支。

第十五条 物业服务企业应在国家规定的保修期限和保修范围内,对所服务的物业进行全面检查,对符合保修条件的,应当及时通知建设单位进行维修。超过保修期限的,不在保修金使用范围内。

第十六条 启动使用保修金,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业或者业主委员会(社区居民委员会)持下列材料向保修金管理机构提出申请:

1.保修通知书;

2.房屋交付时间证明

3.保修金使用申请书;

4.保修金使用方案,《使用方案》应当包括维修项目、费用预算、实施单位等内容;

5.施工合同。

(二)保修金管理机构在受理申请之日起5个工作日内予以核实:符合规定的,予以核准,并通知专户管理银行按照核准使用额度的50%划转至物业服务企业或者业主委员会(社区居民委员会);不符合规定的,出具不予列支通知书。

(三)工程竣工经相关业主、业主委员会成员、社区居民委员会(必要时委托专门机构)验收合格后,物业服务企业或者业主委员会应当将工程决算审价报告在物业管理区域内公示7日。

(四)物业服务企业或者业主委员会(社区居民委员会)持工程决算审价报告、维修费用票据、工程质量验收合格证明等材料向保修金管理机构办理保修金使用决算,申请拨付剩余的维修费用;经决算审价划转垫支资金有结余的,应当在5日内返还保修金专户。

第十七条 使用保修金费用在50万元(含)以上的,须采取公开招标的方式择优确定维修单位。

使用保修金工程结算数额在一万元(含)以上的,应在项目竣工验收后,由审价机构进行结算审价。

申请单位应在使用保修金项目实施前,向物业管理部门提出确认审价机构的申请,并在审价机构库中随机抽取和委托确认审价机构,由其负责在委托期限内该申请单位的使用保修金项目的结算审价工作。

保修金审价可利用维修资金审价机构库中的审价机构,也可直接在当年财政部门确定的评审库中选择。

工程招标、监理和审价费用等工程相关费用计入保修成本,申请人需在申请时提供相应发票及合同。

第十八条 建设单位收到保修通知书五日内不履行物业保修责任的,由物业服务企业、业主委员会组织维修,费用在保修金中列支。

第十九条 因建设单位不履行保修责任,业主委员会按照本管理办法规定动用保修金后,建设单位应当在保修金使用后15日内足额补存保修金。

第二十条 市建设(物业)主管部门根据物业保修金管理、使用等方面的情况做好指导和协调工作,并会同市财政部门每年定期或者不定期组织对保修金及其管理情况进行检查。

县(市、区)物业保修金管理机构定期向市建设(物业)主管部门上报保修金收支情况;并做好保修金的建账和核算,每年定期向相关的物业小区业主公布保修金的交存、使用、退还等情况,接受业主的监督。

第二十一条 保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下,可用于购买一级市场国债或转为银行定期存款,实现增值保值,不得挪作他用。

保修金存储期限内每年结息一次,当年交存、使用或者退还部分按照同期活期存款基准利率计息,其他按照当年1月1日的一年期银行定期存款基准利率计息。

第二十二条 保修金存储期限为8年。

保修金管理机构应当在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内,将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。无异议的,按照前款规定将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。

第二十三条 建设单位因歇业、破产或出现其他情形,致使单位不存在的,所在地建设(物业)主管部门应当进行公示,公示期为30天。公示期满无异议的,其原交存保修金本息余额,转入同一物业区域物业专项维修资金。

第二十四条  保修金退还的一般程序

建设单位可以在物业区域内首套房屋交付满8年的前三个月内,凭首套房屋交付证明等材料向保修金管理机构提出保修金退还申请。保修金管理机构应当在首套房屋交付满8年的前一个月内,将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示,公示期限为一个月。

保修金公示期限内业主、业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业等对物业保修相关事项有异议的,应当以书面形式向保修金管理机构提出。书面异议应当载明不予退还保修金的理由、异议人姓名(名称)及联系方式等内容。业主委员会、物业服务企业(未成立业主委员会或者未聘物业服务企业的为社区居民委员会)无异议的,应当在公示期限届满后出具无异议的书面证明。

第二十五条 保修金管理机构在公示期内未收到书面异议或者异议内容与物业保修没有直接关联的,应当自保修金存储期限届满之日起30日内向提出申请的建设单位退还保修金。

第二十六条 保修金管理机构在公示期内收到书面异议且异议内容与物业保修具有直接关联的,由建设单位和异议人通过协商、诉讼、仲裁、共同委托第三方鉴定等方式解决异议。
  建设单位提交材料证明具有下列异议解决情形之一的,保修金管理机构应当自收到证明材料之日起30日内向建设单位退还保修金;建设单位提交证明材料时保修金存储期限尚未届满的,保修金管理机构应当自保修金存储期限届满之日起30日内向建设单位退还保修金:

(一)异议人书面同意撤回异议的;  

(二)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书对异议内容涉及的物业保修相关事项已经作出认定和处理的;  

(三)具有相应资质的建设工程质量检测机构对异议内容涉及的物业保修相关事项已经出具结论的;  

(四)法律、法规规定或者合同约定的其他情形。    

第二十七条 物业区域内的所有房屋灭失的,建设单位可以在灭失情形发生后凭相关灭失证明向保修金管理机构提出保修金退还申请。保修金管理机构核实确认的,应当自收到申请之日起30日内向建设单位退还保修金。

第二十八条 保修金存储期限内,建设单位名称变更的,应当自变更之日起30日内,持企业名称变更核准通知书、营业执照等材料,向保修金管理机构办理保修金户名的变更手续。

保修金存储期限内建设单位已注销,且已明确相关主体继续代为履行保修义务的,应当自注销之日起30日内,持保修责任转移协议、营业执照等材料,向保修金管理机构办理物业保修金变更手续。

已按照前款履行保修责任并办理物业保修金变更手续的,可根据本办法第二十四条的程序办理保修金退还。

第二十九条 建设单位歇业、破产时,其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用,纳入企业财产清算程序。

第三十条 建设(物业)主管部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构(部门)的工作人员违反本办法规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)截留、挪用、侵占保修金的;

(二)未按照本办法规定进行管理,造成保修金流失的;

(三)在保修金使用审核、拨付中,故意刁难或者拖延的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第三十一条 其他物业保修金的管理可参照本办法执行。

第三十二条 本办法自      日起实施。


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